物业服务《还是》【一门】好生(意吗),雪纺爱吃冰淇淋：雪纺为什么这么爱吃冰淇淋？

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了 1% 的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个，涉及签约面积约 4200 万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米，同比增长 5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米，同比增长 1.0%，增速同比下滑 2.0 个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025 年，其在管面积为 5.66 亿平方米，较 2024 年同比增加 11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米，与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 "，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的 60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足 5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算，收缴率要达到 80%～85% 才能保证项目的利润。"

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。"

万物云董事长朱保全此前也谈及，" 十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。"

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025 年，58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%，但平均净利率却逆势回升至 4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的 " 增长计划 "，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者，其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。"

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注 AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型；有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。"

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

还有一个常被忽略的点：冰淇淋的风味更“复杂”。香草、巧克力、坚果、曲奇碎、焦糖酱等组合，会让大脑更难在“满足”后及时停下，更容易从“吃一口”变成“一口接一口”。于是看起来就像“雪纺怎么这么爱吃”。

同样是“爱吃”，背后的原因可能完全不同。有的人是季节性偏好，天气一热就特别想来一支；有的人是习惯性的仪式感，比如晚饭后不吃一杯就觉得少了点什么；也有人是口味依赖，吃得越多，越需要更甜、更浓的味道才觉得满足。

可以用下面的对照，简单判断自己（或你关心的“雪纺”）更接近哪一种情况：

表现	更可能的原因	需要注意的点
看到冰淇淋会开心，但不吃也没关系	单纯口味偏好	控制频次即可
不开心/压力大就想吃，吃完短暂放松	情绪性进食	关注情绪触发点
明明不饿也想吃，越吃越停不下来	强奖赏+习惯化	先做份量管理
吃完经常口渴、胃不舒服或拉肚子	乳糖不耐/冷刺激/配料不适	换品类或减少冷量

很多误区来自把“想吃”当成“身体需要”。事实上，大多数时候想吃冰淇淋，是大脑在追求快速奖励，并不等于缺了某种营养。更要注意的是，如果“雪纺”经常用冰淇淋顶替正餐，或者靠它硬扛疲惫，反而可能更累：血糖快速上升又回落后，困倦和烦躁会更明显。

冰淇淋比普通甜食更容易让人产生“再来一口”的冲动，通常有两层原因。第一层是甜味带来的即时反馈：甜度越高，越容易让人觉得“还差一点点到满足”，于是继续吃。第二层来自温度的影响：低温会降低口腔对甜的敏感度，同样的甜度在冰的时候不那么“甜”，不知不觉就会吃更多。等冰淇淋在口中融化、温度上来，甜感变强时，往往已经吃完了。

另外，很多冰淇淋还会搭配脆筒、饼干碎、酱料等“可咀嚼的元素”，口感不断变化，愉悦感也会被进一步放大。所以“雪纺”如果特别迷某一款口味，多半也和“香+甜+脆”的组合有关，不只是单纯喜欢冷。

如果“雪纺”只是喜欢吃，最实用的思路不是强行戒掉，而是把“想吃的自由”变成“可控的选择”。比如把频次固定在一周 1—2 次，把大杯换成小杯或迷你装；吃的时候放慢一点，先让冰淇淋在口中稍微回温再入口，甜度更容易被感知，也更容易在合适的地方停下来。若总在深夜特别想吃，优先检查的往往是睡眠与压力，而不只是去找“更低负担”的替代品——触发点不变，替代品同样可能吃到过量。

对肠胃敏感的“雪纺”，也要分清不适到底来自冷刺激还是乳制品。有人乳糖不耐，吃完胀气、腹泻明显；有人则是空腹吃太冰导致胃痛。前者可以尝试低乳糖或非乳制基底（如椰基、燕麦基）的少量产品；后者尽量别空腹吃，也别在运动后立刻吃得很冰。还有一种常见情况是“越吃越渴”，多半和糖分、添加物导致的口干有关，更有效的做法是减少超甜口味、配温水，而不是继续加量。

选购上也别被“看起来更清爽”骗了。很多人觉得雪糕、冰棍比桶装冰淇淋更轻，但实际要看配方和分量：有些冰棍糖分很高，吃完反而更口渴；有些“酸奶味”也不等于真酸奶或更健康，可能只是用香精与酸味调出来的风味。真正影响负担感的通常是：单份总量、糖含量、脂肪含量，以及是否加入大量酱料和饼干碎。

另外，“用冰淇淋降温”也是个常见误区。短期确实舒服，但大量冷食可能让身体更倾向通过收缩血管来保温，反而出现出汗更黏、更不爽的感觉。想解暑，更稳妥的顺序是先补水、吃正餐，再把冰淇淋当作小确幸，而不是当成救急药。

所以，“雪纺为什么这么爱吃冰淇淋？”很多时候并不是需要严肃解决的“问题”，而是一种很正常、很人类的偏好：在忙、热、累的时候，选择最容易带来愉悦的东西。把它从“失控的安慰”变成“安排得当的快乐”，既能保留喜欢，也不必为之后的负担买单。

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