上海一小区居民(很生)气：近百万改造项目质量堪忧，新装的智<能门>禁形同虚设！查账后{还发}现一件事,教官的卫生间私房课：教官亲授卫生间私房课内容介绍

新民晚报记者 李晓明

上海长宁区中泾路18弄新泾苑小区居民向“新民帮依忙”反映，小区业委会此前突然下发征询单，拟从公共收益中支取3.1万元用于绿化修剪，此举引发居民普遍质疑。更让居民震惊的是，随后的查账结果显示，小区公共收益不仅无盈余，反而负债数十万元，背后竟是前几年两项改造项目耗费近百万元所致。

“其中一个智能门禁项目，刚装好不到两年就形同虚设，公共收益是小区的‘养老钱’，岂能如此挥霍？”居民们气愤地表示。

公共收益居然负债

“修剪20棵树，居然要花费3万多元，而且这笔费用还要从我们小区的公共收益中支出，实在是不合理。”小区居民沈先生告诉新民晚报记者，就在3月底，居民收到了业委会下发的一份征询单，说因为接到了供电部门的整改通知，所以要对小区的树木进行修剪，并公布了费用清单和施工单位。

记者在这份征询单上看到，新泾苑内树木生长过高，已严重影响高压线路正常运行，存在极大安全隐患，现要求配合修剪相关树木。具体费用如下：20棵树木修剪费16000元，10车树枝清运费15000元，总计31000元。本次施工单位为上海上斤建筑装潢有限公司，相关费用将从公共收益中支出。

“绿化修剪为何不请专业的修剪机构，这笔支出为何要用到小区的公共收益？”不少居民对这项征询提出疑问，在向属地相关部门发出诉求后，经核查得到了这样的处理意见：修剪树枝属于物业常规业务范围，不需要动用公共收益，征询理应无效。

绿化修剪征询被叫停后，居民随后查询小区公共收益发现，不仅没有盈余反而还有数十万元的欠债。根据业委会公布的小区公共收益收支明细，截至2024年12月，新泾苑小区公共收益累计余额为-49.4万余元。而在“上海物业”小程序上，新泾苑小区2025年前三季度的公共收益，每季度均显示为“停车费收入1000多元”。

“我们小区的公共收益主要由停车费构成，还有广告费等，每年都有60万元左右的收入。”小区居民给记者算了一笔账，小区业主停车位300个，月租金100元；租户停车位114个，月租金150元，一年光停车费就有近60万元的收入。然而，这些收入在公示表上却成了一笔糊涂账，钱究竟去了哪儿？为何还有巨大的亏空？

改造工程质量堪忧

居民进一步查账后，终于弄清小区公共收益“负债”的原因所在。原来，在前几年间，小区相继进行了两项“提升品质”的改造工程，总花费近百万元，都是从公共收益中支出。

小区广场改造花费43.2万余元

第一个工程是2023年1月进行的门禁改造，为小区安装智慧社区系统，包括智能单元门禁和楼宇对讲产品，每套设备价值5760元，共85套，总金额为489600元，施工单位为上海上斤建筑装潢有限公司；第二个工程是2023年3月进行的小区中心广场改造，费用为43.2万余元，施工单位同样是上海上斤建筑装潢有限公司。

“两个大项目说是为了提升小区品质，花钱不少但是质量堪忧。”居民们指出，新换的智能门禁使用不到2年就出了问题，很多都失灵了无法使用，基本形同虚设。而中心广场改造也只是把原来广场上的地面砖，新做了橡胶地坪，并将乔木和健身器材移了位置，改造过程中还造成广场上两棵大树“死亡”。而对于这两个耗费近百万元的改造项目，不少居民回忆，当初的征询过程几乎没有印象。

小区很多门禁已失灵

新泾苑是一个房龄已超过25年的老小区，共有80多幢楼，居民上千户，物业费0.8元/平方米。记者在该小区看到，小区楼栋整体外观较为老旧，门洞铁门已经锈迹斑斑，门上安装着名为“阿瑞斯智能”的门禁系统，原本是刷卡才能开门，但记者随手一拉就开了门，还有些门禁按键已经失灵，也没人修理，铁门索性就开着。小区的中心广场，面积有数百平方米，铺了一层绿色和棕红色的橡胶地垫，地垫部分已经起皮，保养状况并不是很好。广场上的几棵大树被隔离保护起来。在广场旁边，则是健身区域，分布着一些健身器材。

有的文件盖章处日期空白

“两项改造的施工方都是同一家公司，而且项目根本就没有公开招标，也没有进行三方比价。”居民们告诉记者，他们查询发现，施工单位“上斤建筑”公司成立日期是在2022年底，差不多刚一成立就接了小区两个总价上百万元的工程，甚至小区智能门禁的实际安装时间还在该公司成立日期之前，认为工程存在“内定”的情况。更加可疑的是，在物业及业委会提供的相关项目合同和工程结算审批表等文件中，虽然有物业和业委会的签名盖章，但均没有填写具体的日期。

居民期盼规范管理

“两个改造项目就花费了近百万元，造成我们小区的公共收益欠债近50万元，要是再出现需要应急维修花钱的地方，该怎么办？”居民对于公共收益被如此“挥霍”感到忧心忡忡，尤其对于一个物业费标准不高的老小区而言，公共收益堪称小区的“养老钱”。

针对在公共收益“查账”中发现的种种问题，居民也向相关部门进行了反映，并收到相关职能部门的回复，回复称：经核实，小区中心广场改造和门禁系统更新两项工程已做过审价，并经业主大会表决通过，相关收入支出均经业委会和物业双方确认。因相关施工款项尚未结清，现采用分批支付方式向施工方支付，小区入账的公共收益为抵扣工程款和日常支出后的金额，相关明细已经业委会确认，未发现小区有百万元公共收益去向不明的情况。

物业管理法律专家黄友健指出，按照相关规定，小区内的更新或改造工程，实行工程审价制度‌，如果涉及金额较大的，应该进行公开招投标或者三方比价。对于公共收益的支取也有严格规定，必须是收支两条线，不得账外抵扣。使用公共收益用于小区改造工程的，必须经过业主大会同意。如果业主对征询过程、表决结果存疑的，可以向相关部门要求公开，甚至可以向法院提起“知情权”诉讼。

此外，今年4月起正式实施的《上海市住宅小区公共收益管理办法》规定，业主委员会或者物业服务企业应当在小区物业服务接待处醒目位置公开小区内产生公共收入的项目清单。公共收入账户的收支明细账目留存在小区物业服务接待处备查，接受业主、街镇和房屋行政管理部门的监督。新泾苑居民期盼，小区的公共收益能在更加规范的管理之中，更有效地发挥作用。对此，“新民帮侬忙”将继续关注。

新民晚报原创稿件

编审：周春晟

更实用的一部分通常是“辨识与分流”：先把污渍分清楚——水垢、皂垢、皮脂垢、霉斑、尿碱以及异味源——再对应不同的处理思路。很多人清洁失败，往往是从一开始就拿同一种清洁剂硬上：要么越洗越糟，要么短期干净、没几天又复发。

卫生间里最常见的“看着干净但总不舒服”，通常来自四件事：玻璃和五金上的水垢白雾、墙地面的皂垢膜、缝隙里的霉点，以及地漏和马桶周边的返味。这类私房课常反复强调一个顺序：先判断“它属于什么垢”，再决定“用什么方式把它破坏掉”。

• 水垢偏“矿物沉积”，思路是先软化、再溶解，最后配合温和摩擦；如果直接上强摩擦或粗糙百洁布，亮面容易被磨花，后续反而更容易挂垢。

• 皂垢是“油脂 + 洗剂残留”形成的膜，单用酸性清洁未必省力，通常先去油再处理会更顺手。

• 霉斑多出现在硅胶边、瓷砖缝和角落，关键不只是一次漂白，而是把复发条件压下去：通风、擦干、减少长期积水点。

• 返味常见于地漏水封被破坏、地漏周边缝隙渗污、马桶底座封胶老化等位置。只靠香氛遮盖是典型误区，源头不断，潮湿天只会更明显。

下面这张表把常见问题的“判断点”和“处理方向”放在一起，方便快速对号入座：

问题表现	常见位置	典型原因	处理方向
白雾、水渍圈	玻璃、花洒、龙头	水垢沉积	先软化再擦拭，避免粗磨
发黏、发灰	瓷砖、浴帘、浴缸边	皂垢膜 + 皮脂	先去油再清洁，最后冲净擦干
黑点、黑线	硅胶边、砖缝	潮湿 + 通风差	针对霉斑处理后，降低湿度与积水
下水道臭、潮味	地漏、洗手盆下水	水封不足 / 渗污	恢复水封、清理地漏杯与缝隙

这类课程通常会把“少而精”的工具组合讲清楚：不同硬度的刷具、可替换抹布、刮水器、缝隙刷、一次性手套、小喷壶等。关键不在“买更多”，而在“分区专用”。比如马桶刷和台面抹布不分开，死角就很难真正解决；同一条布擦完地面又擦台盆，不仅不卫生，异味和心理负担也会一直存在。

清洁剂最容易踩的坑是“混用”。含氯产品与酸性产品不应混合使用，通风不良的卫生间尤其要注意刺激性气味与残留。另一个常见误区是忽略材质差异：石材台面、金属镀层、亚克力等材质如果处理方式不对，容易失光、发花或出现细纹。很多私房课会强调一句话：材质往往比污渍更重要，先确认表面能不能承受，再决定用什么、用多大力度。

“教官式”的价值，往往体现在把清洁拆成可执行的节奏：洗澡后用刮水器带走玻璃水痕，顺手把花洒和五金擦干；每周固定一次清理地漏杯和头发；每两周检查硅胶边和角落有没有霉点苗头；每月做一次“台盆下方、镜柜、收纳盒”的清空擦拭。这样做的好处是，卫生间不太会走到“必须爆肝大扫除”的状态，清洁剂用量也更可控。

同时，它也会纠正一个容易走偏的认知：卫生间不是“越干净越好”，而是“越稳定越好”。稳定主要来自三件事——减少残留（皂垢、毛发、积水）、保证通风（开窗或排风保持足够时间）、让物品能回位（洗护用品别长期堆在容易积水的台面）。

搜这个标题的人，有时会担心内容是不是“偏隐私、不适合公开”。但通常所谓“卫生间私房课”，指的是空间私密、问题私密、习惯私密：难闻的地漏、马桶边的尿碱、发霉的硅胶、乱糟糟的台面——这些确实是很多人不愿对外说的困扰。它强调的是在私密空间里，用更直接、可执行的标准把事情做对，而不是猎奇话题。理解这一点，更容易把注意力放在真正有用的方法上。

如果你的核心诉求是“尽快变干净”，这类课程通常能给出清晰路径；但如果你想要的是“长期不返工”，就更值得关注里面关于材质边界、分区工具、通风与擦干节奏的部分。卫生间最难的从来不是清一次，而是一直保持在不尴尬、无异味、随时能用的状态。

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六、修复了某种动作下披风会插进身体的 Bug。