物业服务《还是》【一门】好生(意吗),女性瘾者春梦引爆内地影坛：话题热度持续攀升

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了 1% 的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个，涉及签约面积约 4200 万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米，同比增长 5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米，同比增长 1.0%，增速同比下滑 2.0 个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025 年，其在管面积为 5.66 亿平方米，较 2024 年同比增加 11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米，与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 "，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的 60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足 5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算，收缴率要达到 80%～85% 才能保证项目的利润。"

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。"

万物云董事长朱保全此前也谈及，" 十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。"

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025 年，58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%，但平均净利率却逆势回升至 4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的 " 增长计划 "，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者，其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。"

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注 AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型；有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。"

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

同样，“瘾者”也未必意味着道德审判下的“放纵”。它更像对某种行为模式或心理困境的呈现：冲动、空虚、反复、羞耻与自我辩护，常常在同一条循环里反复上演。讨论区里最容易出现的分歧，往往来自把“角色的处境”直接当作“作品的立场”，忽略了镜头到底是在批判、同情、审视，还是反讽。

这部作品之所以能在内地影坛引发持续讨论，原因也不只在“尺度”。在不少时候，内地语境里更常见的是“话题先于作品”：一旦触及女性欲望、性与权力、创伤与同意边界，争议几乎会自然生成。热度之所以攀升，通常是几股力量叠加的结果：题材相对稀缺带来的“补位效应”；短视频与社交媒体的二次传播把复杂叙事切成高刺激片段，既放大传播也放大误读；以及不同代际的观影经验差异——有人更在意叙事伦理，有人强调表达自由，还有人只关心“能不能看、值不值看”。当这些观点在同一空间碰撞，讨论往往难以迅速降温。

很多人频繁搜索，其实是在弥补“信息不对称”。同一部作品在不同地区、不同发行渠道，可能存在剪辑差异、字幕取向差异，甚至片名翻译差异，于是就出现“我看到的版本怎么和别人说的不一样”。另外，观影预期的管理也很关键：若把它当作刺激消费，可能会失望；若当作严肃心理剧，又可能因某些直白镜头而感到不适。

关注点	常见情况	更稳妥的判断方式
版本与剪辑	不同地区/平台长度不同，镜头取舍不同	以片长、分级/提示、发行说明为准，别只看片段
“尺度”	镜头直白但不必然“鼓励”行为	观察叙事是否呈现后果、关系结构与心理动因
话题性	讨论集中在“敢不敢拍”而非“拍得好不好”	分开评价表达权利与艺术完成度

一个常见误区，是把“热搜”当成“口碑”。热度更像温度计，测的是争议强度与传播效率；口碑则需要完整的叙事结构、表演、节奏控制与主题完成度来支撑，两者并不能简单画等号。

围绕相关话题的讨论里，最容易翻车的地方，是道德化判断压过文本分析。更稳妥的做法，是把评价拆成三层：第一层是事实层——作品讲了什么，是否清晰呈现“同意”，是否展现伤害与代价；第二层是表达层——镜头语言是否在凝视、是否在消费痛苦、是否把角色工具化；第三层是感受层——你是否不适、不适来自哪里。把“不喜欢”说清楚，往往比一句“低俗/高级”更能推动有效对话。

也要注意，涉及性与成瘾议题时，观众很容易把角色简化成标签，却忽略成瘾背后常伴随的孤独、创伤或关系失衡。讨论可以尖锐，但没必要把现实中的相关人群一并污名化。

如果看完觉得不舒服，这并不意味着你“矫情”，也不代表你必须强迫自己接受。此类题材触发不适很常见，尤其当作品包含强烈的身体呈现、关系压迫或创伤回闪时。处理方式也不复杂：允许自己中止观看，不必被“都说经典就得看完”绑架；若仍想理解作品，可以先看影评、创作阐释或文本分析，让自己“隔一层”接触；和朋友讨论时也最好先确认对方是否愿意聊敏感内容，避免把细节当谈资扩散。对经历过相似困境的人来说，某些情节可能是触发点，谨慎一点是对自己负责。

话题热度会涨会落，但它真正可能留下的价值，往往在于促使更多人认真区分“欲望的呈现”与“欲望的鼓励”，区分“角色的选择”与“结构的压力”。当讨论能从猎奇回到文本、从审判回到理解，公共对话才算真正被“引爆”了一次。

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