上千业主入住多年无法办房产<证背>后：一开发商多个楼盘涉违建、超建 (住建)局：已成{立专}班,Xvideoapp 视频播放与管理应用

买房多年，却迟迟办不了房产证。黑龙江望奎县一小区业主面临求学难、卖房难的局面。红星新闻记者调查了解到，该小区开发商在当地开发的多个小区存在同样问题，涉及上千业主，背后原因为存在未批先建和超建、违建，无法完成验收。当地相关部门称，针对无法办理房产证的情况目前已成立专班；针对超建违建，将在第三方完成工程造价评估后对企业进行处罚。

“孩子要上学，房产证办不了”

赵女士是望奎县铂金华府小区3号楼2单元的业主。2023年，为了孩子读书，赵女士卖掉了原来的房子，全款购买了位于望奎县政务服务中心对面，铂金华府小区的一处房屋。

公开资料显示，铂金华府小区开发商为黑龙江名盛源房地产开发有限公司（以下简称名盛源公司）。小区2021年开始建设，2023年对外销售。当地居民介绍，该小区位于望奎县“最好的地段”。“小区附近有广场，对面是政务中心，旁边有望奎县最好的小学和初中。”

▲黑龙江望奎县铂金华府小区大门

赵女士介绍，自己够买的房子位于铂金华府小区3号楼2单元19楼，面积105平方米左右。名盛源公司2023年5月29日开具的一张收据显示，房屋价格为每平方米4990元，总价52.5万多元。2023年11月份，赵女士一家搬进了新房。

两年后，2025年春天，为了孩子能到望奎县第一小学读书，赵女士开始办理房产证等相关手续，“我到政务中心的办事大厅去问，说要到房地产公司开介绍信，证明房子是我的。结果公司说开不了，让我等着。”

赵女士随后找到当地多个部门求助，“县领导过问后”，2025年5月，赵女士给自己的房子办理了“网签”。赵女士说，办理“网签”时，名盛源公司的工作人员告诉她可以给她“改个房票”，“能少交税”。赵女士提供的名盛源公司2025年5月29日开具的“购房收据”和2025年6月5日开具的发票显示，原来的52万多元购房款变成了35万元。

▲铂金华府业主赵女士52万元的购房款收据，开发商在开发票时变成了35万

赵女士说，虽然自己购买的房子办理了“网签”，但房产证到现在一直办不了。“孩子原来想读的一小也上不了，换到了另外一所小学。”

铂金华府业主群的聊天记录显示，一位李姓业主购买的房屋位于17层，面积105平，总价52万多，买房时“就一张收据”，房产证“也办不了”，“找开发商，说让等着。”三号楼5单元的一位业主称，一直打12345进行反映，目前还没有结果。

因为没有房产证，房子“不好卖”。一位铂金华府曾经的业主告诉红星新闻记者，自己位于16层的房屋，装修完后，卖给新的业主，因为没有房产证，只能找到开发商进行“更名”，“找开发商交了两万块钱，重新开了收据。”

“验收不了的原因不在于我们”

红星新闻记者了解到，上述铂金华府小区一共有5栋楼，其中1、2、3号楼为25层住宅楼，分为10个单元，住户在500户左右。另有2栋商服楼，4号楼为地上4层，地下一层，5号楼一层为车库，2层为商铺。

一份房屋租赁合同显示，2023年7月，上述名盛源公司将4号楼2、3、4层及1层部分包括地下室，共计33000多平出租给望奎县康润医院。租期10年，前5年租金为每年10万。

但三年过去，医院一直没能开业，投资人之一颜先生成为“失信人”。

“当时考虑到旁边是政务大厅，我们想建一个康养医院。”颜先生称，包括房屋装修、办公用品和设备购买、员工招聘培训在内，医院前期投入1500多万元，“现在三年过去，小区整体验收不了，导致我们办不了手续，医护人员全部辞退。”

颜先生介绍，签订合同时，名盛源公司承诺“五证齐全”，违约由甲方负责。“现在房租也不退，取暖费欠了30万元。”颜先生称，自己个人投资失败，亏损300万元以上，已上了失信名单。

针对颜先生所说，红星新闻记者联系到名盛源公司法定代表人王先生，其称，截至目前只收了对方一年的租金。自己公司开发的小区“手续齐全”，验收不了的原因“不在于我们”，合同纠纷可以通过法律程序来解决。

“超建5772平，非法占有国土约1000平”

针对上述铂金华府小区“验收不了”，房产证无法办理的情况，在该小区拥有三套住房的李金华告诉红星新闻记者，其背后原因在于该小区的建设过程中存在超建和违规占用国有土地的情形。李金华称自己一直在向相关部门举报。

▲李金华在铂金华府三套房屋的购房款收据

李金华提供的举报材料称，铂金华府小区的售楼处规划一层建两层，涉嫌超建；同时西侧围墙和门卫房属非法占有占用国有土地。

红星新闻记者获得的望奎县自然资源局的一份文件显示，针对铂金华府售楼处规划1层建2层和私自加建物业用房的情况，已在2025年1月21日对名盛源公司下发《整改通知书》。

李金华提供的相关视频和通话录音显示，2025年5月，接到相关举报后，当地政府和相关部门领导针对铂金华府西侧围墙属非法占有国有土地的情况进行现场调查。红星新闻记者获取的一份铂金华府建设规划图显示，小区西侧围墙并没有在规划图中。截至目前，该处东西长12米，南北长82米的围墙并没有拆除。

李金华提供的现场录音显示，望奎县自然资源局执法监察局一位负责人曾当面向其通报铂金华府的超建情况，其中住宅楼超建5772平，上述小区西侧围墙非法占有国土面积约1000平方米。

多个小区涉超建和未批先建等情况

上述望奎县自然资源局执法监察局一位负责人向举报人李金华通报的情况显示，除了铂金华府小区存在超建违建的情况，名盛源公司在望奎县开发的多个小区也存在大面积超建。

其中，位于发展路附近的晶欣公馆小区超建约1675平米；位于广场街与卫生路交叉口的学府家园小区四期超建约4365.79平方米；位于花园街附近的鑫和家园超建约5637平方米。

而位于建设街26号的鑫成嘉园小区更是未批先建，包括住宅楼和临街商铺在内，整体面积超过21500多平。

红星新闻记者了解到，上述三个小区中，鑫和家园开工于2017年，鑫成嘉园开工于2020年，学府家园四期开工于2021年，三个小区均于当年竣工。

望奎县自然资源局的相关文件和证明显示：名盛源公司开发的学府家园1号楼规划层数11层，建设层数为12层；鑫和家园2、3号楼规划17层，建设19层。

上述举报人李金华曾对晶欣公馆规划27层，建设33层的情况提出质疑，望奎县自然资源局曾作出书面回复，相关“处理意见书”称，在项目实施过程中，政府为解决拆迁户历史遗留问题及城市发展，作出将西侧宾馆拆除调整决定，调整后的方案在2020年审查通过，将项目南侧2栋27层住宅增加为33层。但红星新闻记者注意到，截至目前晶欣公馆西侧的宾馆并没拆除，并进行了重新装修。

▲望奎县自然资源局文件显示，多个小区存在违建、超建

红星新闻记者了解到，名盛源公司于2018年开工建设晶欣公馆小区，但并没有办理建设用地规划许可证和建设工程许可证，属未批先建。对此，上述举报人李金华曾多次向相关部门进行反映。

相关处罚文件和公告显示，2023年11月，望奎县住房和城乡建设局曾对名盛源公司作出处罚，原因是在未取得施工许可证的情况下，该公司于2018年8月开工建设晶欣公馆小区。处罚决定书显示，名盛源公司被行政处罚76万元。望奎县自然资源规划服务中心2024年的一份文件显示，晶欣公馆项目的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证办理时间分别在2019年11月和2023年10月。

▲望奎县住建局的处罚决定书，名盛源地产公司被罚款76万元

2024年2月，因未办理预售许可证，望奎县房地产服务中心曾对晶欣公馆售楼处作出处罚。

上述鑫成嘉园“未批先建”的情况，望奎县住建局和自然资源规划服务中心曾于2024年5月29日书面回复举报人李金华称，经查，名盛源公司在建设该项目时没有办理施工许可证、没有规划审批手续。

▲望奎县自然资源规划服务中心文件显示，鑫成嘉园小区未批先建

针对上述多个小区存在违建、超建的情况，2025年1月23日，望奎县自然资源局曾回复举报人李金华，称在2025年1月21日已对开发企业名盛源地产公司下发整改通知书，要求7日内完成整改。若未能整改将进行处罚。4月24日下午，该局执法监察局负责人电话回复红星新闻记者称，目前该局已邀请第三方完成对超建和违建面积的测绘，并于2026年3月，在7日委托第三方开始做违建、超建的工程造价评估。评估完成后才能按工程造价进行处罚。

该负责人透露，处罚涉及上述名盛源公司开发的望奎县铂金华府、晶欣公馆、鑫成嘉园、学府家园、鑫和家园五个小区，包括未批先建和超建、违建。

住建局：已成立专班

红星新闻记者实地走访发现，包括上述铂金华府、鑫成嘉园和晶欣公馆在内，目前仍无法办理房产证，涉及上千户业主。

4月24日下午，红星新闻记者联系到望奎县不动产中心负责人，该负责人回复称上述三个小区的房产证“暂时还办不了”，原因是“还没有竣工验收，手续由住建部门出具。”

随后，红星新闻记者联系到望奎县住建局负责人，其称，办不了房产证的情况，“一直有业主在找”。并称，当地不动产中心已经成立专班，业主可以在4月27日到住建局，“由住建局联系不动产中心办理。”

红星新闻记者 王震华

编辑 包程立

审核 何先菊

播放能力看三点：解码、字幕、倍速与投屏

作为视频播放与管理应用，最直观的体验来自播放是否稳定。一般可以优先看三点：是否支持硬解（硬件加速）、能否正确识别常见封装与编码（如 MP4/MKV、H.264/H.265），以及面对高码率视频时的抗压能力。很多人遇到“有画面没声音”“只有声音黑屏”“拖动进度条就卡”等情况，常见原因包括：视频编码超出设备硬解范围、播放器默认走软解导致 CPU 扛不住，或是音轨/字幕轨选择不当。

字幕方面，常见需求是外置字幕自动匹配、字幕乱码修正、字体大小与位置调节。实际使用中如果出现乱码，先检查字幕文件编码（UTF-8、GBK 等）以及播放器的“字幕编码/字体”设置；如果出现“字幕延迟不准”，多半是帧率或时间轴对齐问题，直接手动微调延迟通常比反复更换字幕更快。

投屏和倍速同样影响体验。投屏不稳定时，先确认手机与电视是否在同一局域网、路由器是否开启 AP 隔离。另一个常见情况是电视端对部分音轨（如 EAC3）兼容性较差，导致投屏“有声无画”或“无声”。这往往不是手机端的问题，而是电视端解码限制，此时尝试“转码投屏”或切换音轨通常更有效。

管理功能别只看“扫描”：分类、重复项与封面信息更影响效率

很多时候，“管理”比“播放”更决定一款应用能不能长期留在手机里。Xvideoapp 的视频库能力通常包括：自动扫描本地目录、按文件夹/时间/大小排序、标记已看、收藏、历史记录，以及基础的封面与标题提取。最容易踩坑的是“扫描范围太大”：把下载目录、聊天缓存、系统相册都扫进去，视频库里会混入大量短片段与重复文件，搜索和排序很快就变得难用。更稳妥的做法是把视频集中放在少数固定文件夹中，再让应用只扫描这些路径。

重复项清理也要谨慎。有些应用按文件名或大小判断重复，但“同名不同清晰度”“同片不同音轨”的情况很常见，盲目“一键清理”容易误删。相对可靠的做法是先按时长排序，再结合分辨率/码率信息确认；如果应用支持类似“哈希校验”的重复检测，准确度通常更高，但耗时也会更长。

如果你希望封面与信息展示更像“媒体库”，文件命名往往比应用设置更关键。文件名里包含片名/季/集，会更容易自动归类；命名混乱时，再强的工具也很难整理得漂亮。与其反复调参数，不如先把关键目录做一次“命名清洁”。

隐私与权限：相册访问、隐藏空间、加密方式别误会

视频类应用常被误解的一点是：它需要存储/相册权限，才能扫描并播放本地文件，这并不等于“上传”。但从风险控制的角度，仍建议把权限尽量收敛到“刚好够用”的范围；如果你的场景完全是本地播放，也可以在系统层面关闭不必要的联网权限。尤其在较新的系统上，选择“仅允许访问选定照片与视频”，既能减少误扫，也能降低隐私暴露。

关于“隐藏视频/私密空间”，也要先弄清它到底做了什么：有的只是让文件在库里不可见，原文件仍在原目录；有的会把文件移动到应用内部目录；更进一步才是加密存储。前两者在你连接电脑或使用其他文件管理器时仍可能被找到。若你确实依赖隐私能力，建议优先确认是否支持独立密码或生物识别、加密内容的导出与备份方式，以及卸载后是否会导致文件丢失或无法恢复。最常见的误区是把重要视频放进“应用私有目录”，随后清理缓存或卸载应用导致文件一并被清掉，因此务必提前明确备份路径，并养成备份习惯。

场景	更合适的做法	需要注意
只本地播放、怕误扫隐私	限定扫描文件夹 + 选定媒体权限	别把聊天缓存目录加入扫描
需要隐藏但不想丢文件	隐藏仅用于“库内不可见”，原目录自行管理	卸载应用不应影响原文件
需要强隐私	选择真正加密存储并确认导出/备份方式	忘记密码可能无法找回

卡顿、闪退、没声音：更像设备与格式问题的排查顺序

遇到播放问题时，按“格式—解码—输出—文件损坏”的顺序排查，通常更省时间。先看同一视频在其他播放器里是否正常：如果别的播放器也卡，可能是文件本身码率过高或已经损坏。接着在 Xvideoapp 内切换硬解/软解（若提供），并关闭过度的画面增强、去噪、插帧等选项，这些功能会明显增加负担。然后再检查音频输出链路：蓝牙耳机、车载、电视投屏都可能影响音轨兼容性；遇到“没声音”时，切换音轨、换输出设备或关闭独占音频，往往就能恢复。

闪退通常与内存、权限或媒体库过大有关。减少无关扫描目录、重建媒体库索引、降低封面抓取等后台任务，很多时候比反复重装更有效。需要重装前也别忘了确认：私密空间是否支持迁移/导出，否则很容易出现“以为在应用里很安全，结果卸载就没了”的损失。

用好 Xvideoapp 这类视频播放与管理应用，关键不在功能堆得多，而在把播放链路（解码与输出）和管理链路（扫描与分类）分别做轻：扫描路径少而准、权限给得刚好、播放设置以稳定为先。做到这些，它才能从“能播”变成真正顺手、值得长期依赖的日常工具。

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相关介绍

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更新内容

一、优化图形谜题提示层次表现

二、增加登录验证选项（如指纹/面容）

三、增加物品观察旋转缩放功能

四、新增桌面小组件，快捷操作更方便

五、提升触控反馈响应速度

六、修复语音识别偶发失败问题