物业服务《还是》【一门】好生(意吗),情欲办公室PRINCESSDOLLY：办公室情欲主题体验与角色设定

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了 1% 的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个，涉及签约面积约 4200 万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米，同比增长 5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米，同比增长 1.0%，增速同比下滑 2.0 个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025 年，其在管面积为 5.66 亿平方米，较 2024 年同比增加 11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米，与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 "，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的 60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足 5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算，收缴率要达到 80%～85% 才能保证项目的利润。"

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。"

万物云董事长朱保全此前也谈及，" 十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。"

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025 年，58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%，但平均净利率却逆势回升至 4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的 " 增长计划 "，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者，其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。"

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注 AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型；有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。"

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

不少人一上来就把注意力放在“尺度”上，结果主题反而被冲淡。办公室主题的精髓往往在于“规矩被打破”或“规矩被利用”：必须使用固定称呼、必须先完成某项“工作指标”，或是听到特定语句才能进入下一段。规则越明确，越不容易尴尬，也越方便复盘哪里好玩、哪里需要调整。

在PRINCESSDOLLY里做办公室角色设定，更稳妥的顺序是：先定权力结构，再定人物性格，最后才落到台词和口癖。权力结构决定互动方向——谁掌握决定权、谁在争取、是否存在拒绝与回旋；性格决定氛围是冷淡、压迫、暧昧还是戏谑；台词则把设定变成真正能执行的语言。

常见误区是人物设定写得过于复杂：职位、部门、背景铺陈一大段，但真正开始时反而说不出口。更实用的做法是抓住三项就够了：称呼（你叫我什么）、禁词（哪些词不能说/必须说）、触发句（说到哪句就进入下一段）。比如“经理/实习生”的组合，如果再配上“汇报时必须站在指定位置”“每次打断都要从第一句重来”这类规则，主题感会立刻立住。

办公室情欲并不是单一场景，不同情境的差别主要在“紧张从哪里来”。面试偏审视与筛选；会议室偏公开秩序下的暗流；加班偏疲惫、独处与失控；考核偏奖惩、服从与交易。选择情境时，最好按自己更吃哪一种张力来挑，而不是跟风追求表面上的“刺激”。

情境类型	主要张力来源	适合的互动节奏	容易踩的雷
面试	被评估、被选择	先慢后快，问答推进	过度羞辱导致出戏
会议室	纪律与压抑	低声、克制、停顿多	设定太夸张不可信
加班	疲惫、独处、失控	由工作转暧昧，自然滑入	忽略休息与安全边界
考核/绩效	奖惩、服从、交易	规则清晰，段落分明	把“惩罚”当默认同意

很多人喜欢把“考核”写得很强势，但真正体验时反而更需要留出可撤回的空间。比如设定“绩效不达标要接受惩罚”，也可以同时补充“可以用加班补救”“可以申请复核”等机制：强度还在，但双方都有台阶，体验也更稳。

办公室主题很容易触碰现实中的敏感点，例如权力压迫、职场性骚扰、非自愿暗示。即便只是角色扮演，也建议开始前把三件事说清楚：可接受的内容范围、不可触碰的词汇与动作、随时停止的方式。停止方式最好别停留在“我不舒服会说”这种模糊表达，而是设定明确的中止信号和降温流程：比如说出某个固定词就立刻停下、回到普通称呼、进入喝水或聊天的缓冲段。

另一个容易走偏的点，是把“越像真实职场越好”当成目标。现实职场里最伤人的往往是羞辱、威胁和人格否定，而主题体验真正需要的是“可控的压迫感”。所谓可控，意味着强度可以被双方共同调节，结束后也能回到平等关系里，不把角色里的评判带进现实。

在PRINCESSDOLLY的办公室设定中，最能拉高代入感的往往不是大剧情，而是一些小细节：一份“待办清单”、一支笔、一个计时器、一个需要重复确认的口头流程。称呼同样关键，“X总/经理/老师/助理”带来的距离感各不相同；如果不想一开始就太生硬，也可以从“职务+姓”逐步过渡到更私密的称呼，让情绪自然升级。

节奏上可以把互动分成三段：铺垫（规则与工作语境）、偏离（出现暧昧与试探）、确认（用语言确认同意与强度）。很多尴尬其实都出在跳过“确认”，一方还停留在表演，另一方却已经进入更强的情境，落差越大越容易失衡。

办公室情欲主题之所以耐玩，是因为它把“秩序”当作素材：规矩越清楚，反差越好看；边界越明确，放开越安心。围绕情欲办公室PRINCESSDOLLY做角色设定时，不必追求复杂剧情，先把关系、规则和停止机制立住，剩下的张力自然会生长出来。

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制服人形🍑⭕❌特色

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相关介绍

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更新内容

一、优化签到奖励逻辑

二、提升长时间运行下的稳定性

三、优化场景氛围音效表现

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五、新增应用锁保护隐私

六、优化了按键自定义的自由度。